인허가·절차 용어

개발행위허가

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 건축물 건축, 공작물 설치, 토지 형질 변경, 토석 채취, 토지 분할, 물건 적치 같은 개발행위를 하기 전에 받는 허가입니다. 도시·군계획에 맞는지, 주변 환경과 기반시설에 무리가 없는지를 함께 검토합니다.

건축물대장

건축물의 위치, 규모, 용도, 소유자 등을 기록한 공적 장부입니다. 사용승인 후 작성되며, 연면적이나 용도가 바뀌면 변경 내용이 기재됩니다. 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」에 따라 관리되며, 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 나뉩니다.

건축신고

Building Report

규모가 작거나 영향이 적은 건축 행위를 건축허가 대신 신고만으로 할 수 있게 한 절차입니다. 「건축법」에서 대상을 정하며, 소규모 증축·개축·재축이나 일정 범위의 대수선 등이 해당하고 신고하면 허가를 받은 것으로 봅니다.

건축심의

일정 규모 이상이거나 특정 지역의 건축물에 대해 지자체 건축위원회가 계획의 적정성을 검토하는 절차입니다. 이 단계에서 친환경 인증 취득을 조건으로 다는 경우가 있습니다.

건축허가

건축물을 짓기 전에 허가권자(시장·군수·구청장 등)에게 받는 허가입니다. 에너지절약계획서 등 일부 서류는 이 신청 때 함께 제출합니다. 근거 법령은 「건축법」이며, 규모나 지역에 따라 허가 대신 건축신고로 처리되는 경우도 있습니다.

경관심의

일정 규모 이상의 건축물이나 개발사업이 주변 경관과 어울리는지 경관위원회가 검토하는 절차입니다. 「경관법」과 지자체 경관 조례에 근거하며, 건물 높이와 형태, 외벽 색채와 재료, 야간 조명, 스카이라인 등을 살핍니다.

공사감리

시공이 설계도서와 관계 법령대로 이뤄지는지 확인하고 지도하는 업무입니다. 감리 확인서와 사진은 본인증 증빙으로 활용될 수 있습니다. 「건축법」에 따라 일정 규모 이상 건축물은 건축주가 공사감리자를 지정해야 하며, 감리자는 공사가 끝나면 감리완료보고서를 작성합니다.

과업지시서

Terms of Reference

발주기관이 용역을 맡기면서 수행할 업무의 범위, 방법, 기간, 제출할 성과품 등을 적어 둔 문서입니다. 계약 뒤에는 업무를 어디까지 해야 하는지 판단하는 기준이 되고, 입찰 단계에서는 제안서와 견적을 쓰는 근거가 됩니다.

교육환경평가

Educational Environment Assessment

학교를 새로 짓거나 학교 주변 교육환경보호구역 안에 일정 규모 이상의 건축물을 지을 때, 학생의 학습권과 건강·안전에 미치는 영향을 평가하는 제도입니다. 「교육환경 보호에 관한 법률」에 근거하며, 교육환경평가서를 작성해 교육감의 승인을 받습니다.

교통영향평가

Traffic Impact Assessment

일정 규모 이상의 개발사업이나 건축물이 주변 도로와 교통에 주는 영향을 미리 분석하고, 진출입 동선·주차·교차로 개선 같은 대책을 세우는 절차입니다. 「도시교통정비 촉진법」에 근거하며, 결과는 심의를 거쳐 사업 승인에 반영됩니다.

기본설계

Basic Design (Design Development)

계획설계에서 정한 방향을 바탕으로 평면, 단면, 입면과 구조·설비 시스템, 주요 재료를 구체화하는 설계 단계입니다. 건축에서는 중간설계라고도 부르며, 이 단계 결과로 개략 공사비를 검토하고 관계 기관 협의를 준비합니다.

기술제안서

Technical Proposal

기술제안입찰이나 협상에 의한 계약에서 입찰자가 사업을 어떻게 수행하고 설계·시공을 어떻게 개선할지를 구체적으로 제시하는 문서입니다. 설계용역 평가에서는 TP(Technical Proposal)라고 부르며, 평가위원이 이 문서를 보고 기술 점수를 매깁니다.

나라장터

KONEPS

조달청이 운영하는 국가종합전자조달시스템으로, 공공기관의 입찰 공고, 전자입찰, 계약, 대금 청구까지 조달 업무를 온라인으로 처리하는 곳입니다. 공공기관이 물품을 사는 종합쇼핑몰도 이 안에서 운영되며, 많은 공공 용역과 공사가 이곳을 거쳐 발주됩니다.

보완 요청

검토기관이나 인증기관이 제출 서류의 누락·오류를 지적하고 고쳐서 다시 내라고 요구하는 것입니다. 대응이 늦어지면 허가나 인증 일정이 그만큼 밀립니다.

본인증

사용승인(준공) 이후 실제로 시공된 결과가 예비인증 때의 설계와 같은지 확인해 최종 등급을 받는 인증입니다. 예비인증 없이 바로 신청할 수도 있으며, 준공도서와 자재 증빙 검토, 현장 실사를 거쳐 최종 등급이 정해지고 인증서가 발급됩니다.

사업계획승인

일정 규모 이상의 주택을 건설하려는 사업자가 공사 전에 받아야 하는 승인입니다. 공동주택의 여러 친환경 기준이 이 단계의 서류로 요구됩니다. 「주택법」에 근거하며, 승인을 받으면 건축허가 등 여러 인허가를 함께 받은 것으로 보는 의제 처리가 이뤄집니다.

사용승인

공사를 마친 건축물이 허가된 대로 지어졌는지 확인받고 사용을 시작할 수 있게 하는 절차로, 흔히 준공이라고 부릅니다. 본인증은 보통 이 이후에 진행합니다.

상주감리

Resident Supervision

공사감리자가 감리원을 공사 현장에 상주시켜 공사 기간 내내 시공 상태를 확인하는 감리 방식입니다. 「건축법」에서는 일정 규모 이상이거나 다중이용 건축물 등의 공사를 대상으로 정하며, 필요한 시점에 현장을 찾는 비상주 감리와 구분됩니다.

설계공모

발주처가 여러 설계자의 계획안을 받아 가장 우수한 안을 선정하는 방식으로, 현상설계라고도 합니다. 공모 지침에서 친환경 인증 목표를 요구하는 경우가 많습니다.

설계도서

건축물을 짓기 위한 도면, 시방서, 계산서 등 설계 결과물을 통틀어 부르는 말입니다. 인증 심사의 기본 근거 자료입니다. 「건축법」에서는 공사용 도면, 구조계산서, 시방서 등을 설계도서로 정하며, 서로 내용이 다를 때의 해석 순서는 관련 기준과 계약 문서에서 정합니다.

설계변경

Design Change

허가받거나 계약한 설계 내용을 도중에 바꾸는 것입니다. 인허가에서는 허가사항 변경(허가 또는 신고)으로, 공사 계약에서는 설계서 변경과 그에 따른 계약금액 조정으로 다루기 때문에, 같은 변경이라도 두 절차를 따로 챙겨야 합니다.

설계안전성 검토

Design for Safety (DfS)

건설공사를 설계할 때 시공 과정에서 생길 수 있는 위험 요소를 미리 찾아 없애거나 줄이는 방안을 설계에 반영하고, 그 적정성을 검토받는 제도입니다. 「건설기술 진흥법」에 근거하며, 설계자가 작성한 보고서를 발주청이 전문기관에 보내 검토받는 방식으로 운영됩니다.

설계용역

Design Service Contract

건축주나 발주기관이 건축사사무소 같은 설계자에게 설계 업무를 맡기는 용역 계약, 또는 그 업무 자체를 말합니다. 계획설계부터 실시설계까지의 도서 작성과 인허가 대응이 주된 범위이며, 공공 발주는 설계공모나 협상 등 정해진 방법으로 설계자를 고릅니다.

세움터

Seumteo (e-Permit System)

국토교통부가 운영하는 건축행정 전산 시스템으로, 건축허가·신고, 착공신고, 사용승인 같은 건축 인허가 민원을 온라인으로 신청하고 처리하는 곳입니다. 건축물대장 열람·발급과 건축물현황도 같은 일부 도면 발급도 여기서 할 수 있습니다.

소규모 환경영향평가

Small-scale EIA

보전이 필요한 지역이나 난개발이 우려되는 지역에서 환경영향평가 대상보다 작은 개발사업을 할 때, 사업 허가 전에 환경 영향을 검토하고 저감 방안을 마련하는 절차입니다. 「환경영향평가법」에 근거하며 승인기관을 거쳐 환경부와 협의합니다.

수의계약

Private Contract

경쟁입찰을 거치지 않고 발주기관이 특정 상대를 골라 계약하는 방식입니다. 긴급한 경우, 특정인의 기술이 꼭 필요한 경우, 계약 금액이 작은 경우처럼 법령이 정한 사유가 있을 때만 쓸 수 있으며, 공정성을 위해 사유와 한도를 엄격하게 관리합니다.

시공상세도

Shop Drawings

시공자가 설계도서를 바탕으로 실제 시공 방법, 부재 치수, 접합 상세 등을 더 구체적으로 그린 도면입니다. 감리자의 검토·승인을 받은 뒤 시공에 쓰며, 설계도만으로 판단하기 어려운 부위의 시공 품질을 맞추는 역할을 합니다.

시험성적서

공인된 시험기관이 자재나 부품의 성능(열전도율, 방출량, 강도 등)을 시험하고 결과를 적어 발급한 문서입니다. 본인증에서 자재 성능을 증명하는 근거로 쓰입니다.

실시설계

Detailed Design

기본설계에서 정한 내용을 실제 공사에 쓸 수 있도록 상세 도면, 시방서, 공사비 내역서, 각종 계산서로 완성하는 설계 단계입니다. 이 결과물로 시공자를 선정하고 공사를 진행하므로 설계 과정에서 가장 구체적인 단계입니다.

예비인증

설계 단계에서 설계도서를 기준으로 목표 등급을 달성할 수 있는지 평가해 받는 인증입니다. 녹색건축인증, 제로에너지건축물 인증, BF 인증 등에 있으며, 건축기준 완화 같은 인센티브를 허가 단계에서 신청하는 근거로 쓰입니다. 사용승인 뒤에는 본인증을 따로 받아야 합니다.

임시사용승인

사용승인을 받기 전이라도 공사가 끝난 일부분을 먼저 쓸 수 있도록 허가권자가 임시로 승인하는 것입니다. 「건축법」에서 정한 절차로, 안전과 피난에 지장이 없는 범위에서 기간을 정해 승인하며 그 기간이 끝나기 전에 정식 사용승인을 받아야 합니다.

자재승인

Material Approval

시공자가 현장에 쓸 자재를 들여오기 전에 그 자재가 설계도서와 시방서 기준에 맞는지 감리자나 발주자에게 확인받는 절차입니다. 자재승인요청서에 제품 자료, 시험성적서, 인증서 등을 붙여 내고 승인을 받은 뒤 사용합니다.

재해영향평가

Disaster Impact Assessment

개발사업을 계획할 때 홍수, 내수 침수, 사면 붕괴, 토사 유출 같은 자연재해 위험을 미리 분석하고 저감 대책을 세워 관계 기관과 협의하는 절차입니다. 「자연재해대책법」에 근거하며, 행정계획 단계의 재해영향성검토, 개발사업 단계의 재해영향평가, 소규모 재해영향평가로 나뉩니다.

적격심사

Eligibility Review

공공 입찰에서 예정가격 이하로 낮은 가격을 써 낸 업체부터 차례로 계약 이행 능력을 심사해, 기준 점수를 넘는 업체를 낙찰자로 정하는 방식입니다. 수행 실적, 경영 상태, 입찰 가격 등을 평가해 가격만으로 정할 때 생기는 부실 수행을 막으려는 제도입니다.

준공검사

Completion Inspection

공사가 끝난 뒤 발주자나 허가권자가 계약 내용과 설계도서대로 완성됐는지 확인하는 검사입니다. 공공 공사·용역에서는 이 검사를 통과해야 대가를 지급하고, 건축물은 「건축법」의 사용승인, 공동주택은 「주택법」의 사용검사가 같은 역할을 합니다.

준공도서

As-built Documents

공사를 마친 뒤 실제로 시공된 상태를 반영해 정리한 도면, 시방서, 계산서, 자재 목록 등의 문서입니다. 공사 중 바뀐 내용까지 담기 때문에 건물을 운영하고 보수하는 기준 자료가 되며, 인증 본인증 심사의 핵심 근거 서류로도 쓰입니다.

착공신고

건축허가를 받았거나 건축신고를 한 건축물의 공사를 시작하기 전에 허가권자에게 공사 착수를 알리는 절차입니다. 「건축법」에 따른 것으로, 건축주가 공사시공자·공사감리자 정보와 관련 서류를 갖춰 세움터 등으로 제출합니다.

통합심의

Integrated Deliberation

건축, 경관, 교통, 도시계획 등 사업 하나에 필요한 여러 위원회 심의를 한 자리에서 함께 처리하는 절차입니다. 「주택법」에 따른 사업계획승인이나 정비사업의 사업시행계획인가 과정 등에서 쓰이며, 심의를 따로따로 받을 때보다 인허가 기간을 줄이려는 목적입니다.

허가조건

허가조건은 허가권자가 건축허가를 내주면서 건축주가 지켜야 할 사항으로 붙이는 조건입니다. 에너지절약계획서의 설계 내용을 이행하겠다는 약속, 인증 취득, 지방건축위원회 심의 결과 같은 내용이 허가서에 조건으로 적히고, 사용승인 단계에서 이행 여부를 확인받습니다.

현장실사

Site Inspection

인증 심사 과정에서 심사원이 건축물 현장을 직접 찾아가 제출 서류대로 시공됐는지 눈으로 확인하는 절차입니다. 녹색건축 본인증이나 장애물 없는 생활환경 인증처럼 시공 결과를 평가하는 인증에서 주로 이뤄지며, 다른 분야에서도 서류 내용을 현장에서 확인하는 일을 이렇게 부릅니다.

협상에 의한 계약

Contract by Negotiation

전문성이나 기술력이 중요한 사업에서 여러 업체의 제안서를 평가해 협상 순서를 정하고, 순위대로 협상해 합의한 업체와 계약하는 방식입니다. 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 시행령에 근거하며, 기술 평가와 가격 평가를 합산해 협상적격자를 고릅니다.

환경영향평가

Environmental Impact Assessment (EIA)

일정 규모 이상의 개발사업을 계획할 때 대기, 물, 토양, 생태, 소음, 일조 같은 환경 영향을 미리 조사·예측·평가하고 피해를 줄일 방안을 마련하는 제도입니다. 「환경영향평가법」에 근거하며, 사업 승인 전에 환경부와 협의를 거칩니다.